浙江艺海拍卖有限公司根据《中华人民共和国拍卖法》及相关法律、法规制定本《拍卖须知》，《拍卖须知》与《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》同属于拍卖事务的法律性文件，竞买人应认真仔细阅读，全面了解，一旦作出参加竞拍，即视为已全面了解并接受本须知之条款，并承担相应的法律责任。

一、拍卖标的：建德市新安旅游投资有限公司所持有的南山福邸48套住宅（其中14套已网签，由买受人自行解除）、1幢物业管理用房、新安江街道南山路1号酒店的产权、建德市新安江置业有限公司100%的股权，（详见附件1、2、3、4）。起拍价人民币3.55亿元,拍卖保证金人民币2000万元。

二、拍卖方式：

 本次拍卖采用增价拍卖方式。

拍卖时的起拍价、成交价中不含买受人在拍卖标的交易时所产生的一切税费金（包括增值税、契税、土地增值税、土地出让金、所得税等交易过程中按规定应缴纳的所有税费金），出让人、买受人的税、费等按国家规定由双方各自承担。

三、竞买报名事宜：

1．报名人凭银行汇款凭证、身份证及其他有效证件（及复印件）于2023年10月27日16：00时前到我司（或指定地点）办理竞买报名手续。

2．拍卖成交后买受人的拍卖保证金，待拍卖佣金打入我司账户后，将作为较后的余款由拍卖人（不计息）直接打入委托人账户。未成交者的保证金于拍卖会后的五个工作日内（遇节假日顺延）不计息退还至原账户。

四、《拍卖文件》的组成：

1． 拍卖公告；

2． 拍卖须知；

3． 拍卖成交确认书（样本）；

4． 拍卖人收到竞买报名资料和拍卖保证金交纳凭证或收据后，为竞买人填写完整的《竞买报名表》，并加盖公章确认登记。

五、拍卖规则：

竞买人取得《拍卖文件》后，应仔细阅读《拍卖文件》内容，对《拍卖文件》有疑问的，应在竞买报名前向拍卖人咨询，拍卖会上不作解答。踏勘标的的时间：公告之日起至2023年10月24日可自行看样或提前与拍卖公司联系统一时间看样，竞买人有疑问的，请于2023年10月25日14：00时到我司统一解答，未参加答疑会的竞买人视作无异议，已完全了解拍卖标的物的瑕疵情况，并承担一切法律责任。

因其他争议发生纠纷时，拍卖人、买受人应向拍卖标的物所在地人民法院提起诉讼。

六、拍卖时间和地点：

拍卖时间：2023年10月29日（星期日）15:00时整；逾期不到者视为自动放弃竞拍资格及权利。

拍卖地点：建德·杭州新安雷迪森酒店（建德市南山路1号）会议室。

进场时间：14:30~14:55。竞买人凭《竞买报名表》、身份证、委托书，于14:55前到会议室门口领取浙江艺海拍卖有限公司统一制作的竞买号牌，每个竞买号牌原则上只能2名竞买人进场入座。竞买号牌代表竞买人身份和竞买权的标志，竞买人领取竞买号牌后，应妥善保管，并在拍卖竞价过程中谨慎使用。竞买人须对本人、授权的代理人及其他持举该号牌的任何人的竞价行为承担全部责任。拍卖会结束后将号牌交还现场工作人员。

七、拍卖会程序：

（一） 委托人代表、拍卖师、记录员就位；

（二） 拍卖师特别说明，并宣布竞价开始；

（三） 竞买人竞价，拍卖师确定较高出价，达到或高于保留价则落槌成交；

（四） 拍卖人与买受人当场签订《拍卖成交确认书》，此书签订后买受人的一联由拍卖人保管，待买受人付清靠前笔拍卖成交款（总成交价60%）和拍卖佣金后再交给买受人。

八、买受人责任：

1、拍卖人应在拍卖成交后立即提供与拍卖标的及成交金额一致的《拍卖成交确认书》，并及时要求买受人签署；买受人应在拍卖成交后及时签署《拍卖成交确认书》，对于买受人拖延签署及拒绝签署的情形，应视为买受人已构成实质性违约，所交拍卖保证金优先用于赔偿拍卖人的佣金及其它费用损失，剩余部分均归属于委托人，赔偿委托人的损失。其他按照《拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付靠前次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”。

2、买受人签署《拍卖成交确认书》后，在确定的期限内不全额支付拍卖价款及佣金等费用的，应视为买受人已构成实质性违约，买受人所交的拍卖保证金及后续支付的部分价款优先用于赔偿拍卖人的预期佣金收入及其它费用损失，剩余部分拍卖保证金均归属于委托人，并赔偿委托人的损失。其他按照《拍卖法》中第三十九条进行处理。

九、款项支付期限：

1、本次拍卖标的的成交款支付节点如下：拍卖成交后次日起三个月（2024年1月30日）内支付首期款项拍卖成交价的60%，六个月（2024年4月30日）内支付第二期款项拍卖成交价的25%，十个月（2024年8月30日）内付清剩余款项（含拍卖保证金），汇至委托人账户（户名：建德市新安旅游投资有限公司；开户行：中国银行建德新广场支行；账号：387058348107），买受人逾期支付的，须按该期应付款项每日万分之五支付逾期违约金。如买受人逾期支付任一期款项累计超过5个工作日，则视为买受人弃标，此时拍卖保证金作为违约金不予退还，按照本须知规定及《拍卖法》进行处理。

2、拍卖佣金的收取：拍卖人按拍卖成交价的0.57%向买受人收取。买受人须在拍卖成交后次日起5个工作日内（2023年11月3日16：00前）将拍卖佣金直接汇至我公司账户（户名：浙江艺海拍卖有限公司；账号：76800188001394078；开户行：中国光大银行宁波分行营业部）。

违约责任除按本须知第八条款执行外，拍卖佣金延期支付的，买受人须按每日万分之五支付逾期违约金。

十、拍卖标的的交付时间及方式：

 买受人在规定时间内将拍卖佣金打入我司账户、靠前笔拍卖成交款（总成交价60%）打入委托人账户，三个工作日后凭我司提供的《拍卖成交确认书》、成交款缴纳凭证和买受人相关有效证件等，到建德市新安旅游投资有限公司办理酒店交接（资产、证照印章、财务材料等）手续，买受人办理完交接手续后自行到建德市房管部门办理酒店房地产的过户手续，买受人第二笔拍卖成交款打入委托人账户后，到建德市新安旅游投资有限公司获取除14套网签房以外的住宅房地产的过户手续及建德市新安江置业有限公司工商变更登记手续。在办理产权过户过程中所涉及的税、费等按国家规定各自承担。买受人的拍卖保证金作为较后的余款由拍卖人（不计息）直接打入委托人账户。

其它一切手续的办理及各种费用（含税、费、金）均由买受人自行解决。

十一、会场纪律：

竞买人及与会人员，应遵守拍卖会场的纪律，不得大声喧哗，服从工作人员的管理。拍卖时若发现竞买人恶意串通，操纵竞价或弄虚作假的行为，将取消其竞买资格，并追究相关法律责任。

十二、工商监管：

建德市工商行政管理局。监督电话：0571-58313572。

十三、特别声明：

1、本次拍卖标的以实物现状为准，竞买人应于拍卖前，充分掌握拍卖标的的全面信息，委托人、拍卖人不承担质量瑕疵保证责任；标的物的风险责任转移给买受人时间为拍卖成交时间；标的物过户过程中所涉及的税、费、金等按国家规定由委托人和买受人各自承担。未过户前的拖欠规费由原产权人或承租人支付。买受人未办完过户手续前（即未完全取得所有权前），不得对标的物进行任何改动。

2、拍卖机构可以在拍卖会开始之前根据委托人的要求修正或补充拍卖资料，补充部分的内容经竞买人签字确认，无提出异议，视为接受此修正或补充。按照法律规定，委托人有权在拍卖前中止、暂停拍卖或撤回拍卖标的，无息退还保证金，委托人及拍卖人不承担赔偿责任。

3、拍卖人对拍卖标的物所作的任何口头介绍、文字说明和提供的图片，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的物的任何担保责任，竞买人应以现场踏勘并亲自调查为准，自行承担标的物瑕疵风险。一旦作出竞买决定，即表明已完全了解情况，并接受标的物的现状和一切已知或未知的瑕疵，对自己的竞买行为承担法律责任。买受人无瑕疵担保请求权，不得在竞买成功后另行主张标的物的瑕疵权利。因自然灾害等不可抗力的原因所引起的一切事宜，委托人及拍卖人不承担任何责任。

4、建德市新安旅游投资有限公司所持有的南山福邸项目，酒店和48套住宅及1间物业管理用房建筑面积总计28697.68㎡（其中14套住宅已网签），详见附件3。以上房产的所有权已由建德市人民法院作出裁定由委托人享有，但其中14套住宅此前已经办理网签登记，须由买受人自行按司法程序进行处置，委托人仅提供已有的资料予以配合，处置的费用均由买受人承担。

5、建德市新安江置业有限公司已就新安江街道南山路1号的酒店（现名为“建德·杭州新安雷迪森酒店”）于2023年3月31日与浙江雷迪森酒店集团有限公司签定了5年期限的《品牌特许加盟管理合同》，买受人须全权承接延续该协议的约定,保证酒店持续正常经营，不得单方提前解除该协议。在买受人酒店资产过户前需向委托人交纳人民币伍佰万元的冠名权保证金，此保证金的退还时间：一是《品牌特许加盟管理合同》期满后；二是买受人与浙江雷迪森酒店集团有限公司达成解除“合同”协议后。由委托人无息退还买受人。

6、【2023】年【5】月【18】日，建德市新安旅游投资有限公司、湖州市美凯臻品酒店有限公司、建德市新安江置业有限公司三方就“杭州新安雷迪森酒店”签订《酒店承包经营合同》，承包期限自2023年6月1日至2026年5月31日止。委托人在收到买受人靠前笔成交款后的三个工作日内予以解除该《酒店承包经营合同》。

7、【2019】年【11】月【14】日，建德市新安旅游投资有限公司（出质人）、中国银行股份有限公司建德支行（质权人）、中国民生银行股份有限公司杭州分行（质权人）、杭州银行股份有限公司建德支行（质权人）四方签订《收费权益质押合同》。出质人将其享有合法处分权的银团项目景区门票收费权益（包括雷迪森酒店收入）为质权人的债权设立质押担保。

8、因本次拍卖包括建德市新安江置业有限公司的100%股权，届时会涉及公司资产清理、股权转让、人员劳动关系存续等相关事宜的办理，买受人应无条件接受，并妥善处理，委托人应予以配合。

9、因酒店在拍卖期间仍需正常经营，故自评估基准日至实际交付日期间仍有经营收入与日常消耗品损耗等支出，实际交付时的资产与负债不完全与杭州金孚资产评估有限公司于2023年9月11日出具的《建德市新安旅游投资有限公司拟公开拍卖持有的建德市新安江置业有限公司股权所涉及的该公司股东全部权益价值资产评估项目资产评估报告书》杭金资评字（2023）第149号一致，买受人应当理解并予以接受。

10、拍卖成交后，买受人需自行办理水、电等户名变更手续，相关费用买受人自行承担。若水表、电表共用的，由买受人自行办理分户安装，委托人可提供必要的协助。

11、为确保酒店在拍卖过程中的正常营业状态，对外的工作协议一直延续着，故实际交付前仍会有新的酒店与其他供应商等相应协议出现，竞买人竞得酒店后应予以认可并继续履行。

12、拍卖标的物具体的质量及其他瑕疵详见附件1（杭州金孚资产评估有限公司于2023年9月11日出具的《建德市新安旅游投资有限公司拟公开拍卖持有的建德市新安江置业有限公司股权所涉及的该公司股东全部权益价值资产评估项目资产评估报告书》杭金资评字（2023）第149号）、附件2（杭州金孚资产评估有限公司于2023年9月11日出具的《建德市新安旅游投资有限公司拟公开拍卖持有的建德市新安江置业有限公司股权所涉及的该公司股东全部权益价值整体资产评估项目资产评估说明》杭金资评字（2023）第149号）、附件3（杭州金孚资产评估有限公司于2023年4月10日出具的《建德市新安旅游投资有限公司拟了解位于建德市新安江街道南山路南山福邸房地产涉及拍卖底价资产评估项目资产评估报告书》杭金孚评字(2023)第55号）、附件4（杭州信安会计师事务所于2023年9月15日出具的《建德市新安江置业有限公司专项审核报告》【杭信会审字(2023)第620号】）。以上附件竞买人可来拍卖公司查询原件和拍摄照片，并确认所有附件内容均已知晓。

十四、浙江艺海拍卖有限公司对本次拍卖活动，以及公开发布的文书资料拥有解释权。

十五、未尽事宜将在拍卖会之前以书面文本或公开宣布的形式告知竞买人。

 浙江艺海拍卖有限公司

                                               2023年9月21日 

本竞买人已认真、仔细阅读本《拍卖须知》及相关附件材料，对其意思表示已清楚明白。同意接受标的的现状和一切已知及未知的瑕疵，并愿意对自己的竞买行为承担法律责任。特此签字确认。

竞买人（签字、盖章）：

拍卖标的物瑕疵问题披露

一、南山福邸项目资产

系委托人建德市新安旅游投资有限公司通过参与司法变卖公开竞得，依据建德市人民法院作出的（2015）杭建执民字第 3370 号之二执行裁定书获取南山福邸项目的整体资产，包括酒店、物业管理用房及48套住宅等房产。现已建设完毕，其中酒店正式运营，房产均已办理完毕房产登记。资产情况详见杭州金孚资产评估有限公司于2023年04月10日出具的《建德市新安旅游投资有限公司拟了解位于建德市新安江街道南山路南山福邸房地产涉及拍卖底价资产评估项目资产评估报告书》杭金孚评字(2023)第55号。

关于南山福邸项目所涉资产中存在的瑕疵说明如下：

（一）、关于48套住宅

1、房屋质量

48套住宅分别于2019年项目验收完成，距今已有4年，全部均为毛坯房，部分房屋存在一定破损及环境等相关问题，买受人须实地看房，按现状获得所有房地产。

2、14套网签房

委托人获取南山福邸项目整体资产前，开发商建德市世通房地产开发有限公司（下称“世通公司”）已为13幢24户办理了预售许可并网签了14套，以上网签房未处理完毕撤销网签事宜，须买受人竞拍成功后自行通过法律程序予以解决，撤销相关网签登记，期间产生的费用均由买受人自行承担。

具体房屋信息如下：

（1）、15幢101室、16幢101室、16幢102室、3幢102室，面积分别为263.26㎡、263.26㎡、263.26㎡、250.84㎡，总金额为2300.2552万元，分别于2015年11月17日及12月11日网签。根据2017年法院达成的调解协议，能办证时通知对方来交房款，30日内付清房款，协助办证。若逾期付清房款超过30日，可解除网签合同。旅投公司已按照调解书上约定地址于2022年12月29日通过邮政EMS寄送通知与对方。但是2023年1月19日收到退件。后期因考虑网签房处置统一方向问题，就未能再联系。

（2）、8幢102室，310.52㎡，710.46976万元，2017法院协调书明确撤销网签合同，但世通公司未能及时办理相关执行手续，曾经跟建德法院提出，由管理人申请执行，要求撤销网签。但是管理人一直也未做。

（3）、17幢101室、3幢101室，面积分别为263.26㎡、250.84㎡，合同价款分别为526.52万元、501.68万元，共计1028.2万元，网签时间2015年10月12日。法院2022年12月14日已开庭进行诉前调解。2023年1月18日，建德市人民法院已立案并于后期已经开庭审理，根据对方说法其已不用再付钱给我方，我方需交房，建德法院未判决，现已根据网签房程闪上诉二审被中院驳回情况，建德法院建议先撤诉，目前旅投公司已申请撤诉。

（4）、12幢101室，264.32㎡，价款6048099.2元，网签时间2014年9月9日，（2023）浙0182民初255号，一审已判决解除网签，具体程序未走。

（5）、12幢102室，264.32㎡，价款604.80992万元，2014年11月6日网签。（2023）浙0182民初253号，一审已判决解除网签，被告不服，向杭州中院提起上诉，中院开庭审理，并驳回一审判决，认为旅投公司无权主张网签合同无效事宜。

（6）、6幢102室，价款710.46976万元，面积310.52㎡，2014年9月4日网签。（2023）浙0182民初256号，一审已判决解除网签，未上诉，按理已生效，但鉴于网签房问题现状，后续事宜也未办理。

（7）、6幢101室，价款710.46976万元，面积面积310.52㎡，2014年8月27日网签，建德法院2022年12月14日已开庭进行诉前调解。2023年1月18日，建德法院已立案并后期开庭审理，未宣判。现已根据网签房程闪上诉二审被中院驳回情况，建德法院建议先撤诉，目前旅投公司已申请撤诉。

（8）、10幢101室，价款1178.78844万元，面积493.63㎡，2014年8月28日网签，法院2022年12月14日已开庭进行诉前调解。2023年1月18日，建德法院已立案并后期开庭审理，未宣判。现已根据网签房程闪上诉二审被中院驳回情况，建德法院建议先撤诉，目前旅投公司已申请撤诉。

（9）、15幢102室、8幢101室，价款分别602.33888万元、710.46976万元，共计11312.80864万元，法院2022年12月13日已组织诉前调解，但未出庭。因联系不上，目前法院暂未立案。

（10）、1幢物管房无产权证。

3、其他涉诉情况

世通公司诉旅投公司补缴5幢101、102室两套房产房款1982400元及逾期利息案，一审建德法院已经作出判决，现旅投公司已上诉至杭州中院，目前杭州中院已经开庭未宣判。

（二）、关于新安江街道南山路1号酒店

1、酒店房产  

酒店现名为建德·杭州新安雷迪森酒店，2019年2月开业。

2、酒店门前及露天游泳池使用权

酒店门前及露天游泳池约15亩公园用地不是委托人所有资产，不在本次拍卖标的物内。拍卖成功后，买受人如需使用该场地，需另行通过挂牌等转让方式获得或向相关部门租赁。

二、建德市新安江置业有限公司100%股权

（一）、资产及负债

详见杭州金孚资产评估有限公司于2023年9月11日出具的《建德市新安旅游投资有限公司拟公开拍卖持有的建德市新安江置业有限公司股权所涉及的该公司股东全部权益价值资产评估项目资产评估报告书》杭金资评字（2023）第149号及《专项审计报告》。

因酒店在拍卖期间仍需正常经营，故自评估基准日至实际交付日期间仍有经营收入与日常消耗品损耗等支出，实际交付时的资产与负债不完全与杭州金孚资产评估有限公司于2023年9月11日出具的《建德市新安旅游投资有限公司拟公开拍卖持有的建德市新安江置业有限公司股权所涉及的该公司股东全部权益价值资产评估项目资产评估报告书》杭金资评字（2023）第000号一致，买受人应当理解并予以接受，该期间的收入与支出参考去年同期酒店日常经营的收入与支出状况。

（二）、员工情况

 该公司现有96名员工，须买受人全部接收并妥善安置。员工具体信息见《员工花名册》。

（三）罚款

【2021】年【10】月【22】日，建德市新安江置业有限公司代建德市新安旅游投资有限公司支付罚款【285715】元，该笔费用应由建德市新安江置业有限公司承担，不得向建德市新安旅游投资有限公司追偿。【2021】年【12】月【20】日，建德市新安江置业有限公司代建德市新安旅游投资有限公司支付罚款【6936800】元，该笔费用应由建德市新安江置业有限公司承担，不得向建德市新安旅游投资有限公司追偿。

三、正在履行中的重大合同

1、【2023】年【5】月【18】日，建德市新安旅游投资有限公司、湖州市美凯臻品酒店有限公司、建德市新安江置业有限公司三方就“杭州新安雷迪森酒店”签订《酒店承包经营合同》，承包期限自2023年6月1日至2026年5月31日止。委托人在收到买受人靠前笔成交款后的三个工作日内予以解除《承包合同》。

2、该酒店已与浙江国大雷迪森酒店管理有限公司于【2023】年【3】月【11】日签署了【品牌特许加盟管理合同】协议，合同期为【5年】，具体内容为【全权委托国大雷迪森酒店管理有限公司经营该酒店】。竞拍成交后，买受人须须在酒店房产过户前向委托人交纳人民币伍佰万元保证金。此保证金在《品牌特许加盟管理合同》到期或买受人自行与浙江国大雷迪森酒店管理有限公司协商签定《终止协议》后无息退还保证金。

3、【2019】年【11】月【14】日，建德市新安旅游投资有限公司（出质人）、中国银行股份有限公司建德支行（质权人）、中国民生银行股份有限公司杭州分行（质权人）、杭州银行股份有限公司建德支行（质权人）四方签订《收费权益质押合同》。出质人将其享有合法处分权的银团项目景区门票收费权益（包括雷迪森酒店收入）为质权人的债权设立质押担保。

四、正在履行中的其他合同

酒店目前在正常经营过程中，已与【34】家供应商签订合同，现合同均未到期。具体信息如下：

1.海鲜、冻品：杭州三合水产养殖场，杭州农歌食品贸易有限公司，到期时间为2024年12月31日。

2.干货、调料：杭州丰宝供应链管理有限公司，到期时间2024年12月31日。

3. 酒水：建德市金新商贸有限责任公司，到期时间2024年12月31日。

4. 客房消耗品：扬州开门红酒店用品有限公司，到期时间2024年12月31日。

5. 纸巾类：杭州艾格尼旅游用品有限公司，到期时间2024年12月31日。

6. 农夫山泉瓶装水：建德市旭源食品有限公司，到期时间2025年3月。

7. 消杀：杭州利剑环境工程有限公司，2024年1月31日。

8. 中央空调、热水维保：浙江濎昱科技有限公司，到期时间2024年1月31日。

9. 消防维保：浙江维冠安全科技有限公司，到期时间2024年1月31日。

10. 绿植维护：建德市航头镇祝氏家庭农场，到期时间2023年12月31日。

11. 智慧消防：浙江熠安智能科技有限公司，到期时间2024年9月24日。

12. 早餐豆浆机粉：杭州禾九贸易有限公司，到期时间2025年12月31日。

13. 客房消耗品：江苏欧佩九合酒店用品有限公司，到期时间2024年7月4日。

14. 员工电梯维保：桐庐扬帆电梯有限公司，到期时间2023年12月15日。

15. 大厅扭蛋机：杭州煜林科技有限公司，到期时间2025年7月30日。

16. LED屏（配件维保）：建德市嘉和广告有限公司，到期时间2025年11月30日。

17.客梯维保：奥的斯机电电梯有限公司杭州分公司，到期时间2023年12月31日。

18.线上销售：杭州领向文化传媒有限公司，到期时间2024年8月14日。

19.线上销售（荟集生活）：上海荟旅国际旅行社有限公司，到期时间：2024年12月31日。

20.线上销售（乐周末）：广州象游玩旅行设有限公司，到期时间2024年8月31日。

21.西部软件：杭州西软信息技术有限公司-酒店计算，杭州西软信息技术有限公司-云租服务，到期时间2024年7月6日。

22.合泰软件：杭州合泰软件有限公司，到期时间2023年12月1日。

23.垃圾处理：建德市市容环卫保障中心，到期时间2023年12月31日。

24.美团：天津西瓜旅游有限公司，到期时间2024年7月19日。

25.携程：携程计算机技术（上海）有限公司，到期时间2026年7月5日。

26.泳池水质检测仪表：浙江卫慧科技有限公司，到期时间2024年8月30日。

27.酒店、员工宿舍宽带：中国联合网络通信有限公司杭州分公司，到期时间2023年11月30日。

28.泳池水质检测仪表：杨玉胜、李伟龙，到期时间2023年10月6日。

29.矿泉水：呼我（杭州千岛湖）电子商务有限公司，到期时间2024年8月31日。

30.网络招聘推广平台：浙江答创网络科技有限公司，到期时间2024年2月17日。

31.网络招聘推广平台：天长市网络科技有限公司，到期时间2024年8月30日。

32.员工宿舍房屋租赁：王卫明，到期时间2023年11月4日。

本竞买人已认真、仔细阅读本《拍卖标的物瑕疵问题披露》及相关附件材料，对其意思表示已清楚明白。同意接受标的的现状和一切已知及未知的瑕疵，并愿意对自己的竞买行为承担法律责任。特此签字确认。

竞买人（签字、盖章）：